企业评估报告模板
企业评估报告模板
企业评估报告模板,评估报告包括正文和附件两部分。是评估机构完成评估工作后出具的具有公正性的结论报告,该报告经过国有资产管理部门或有关主管部门确认后生效。下面是企业评估报告模板。
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企业资产评估报告模板范文
一、绪言
中资资产评估有限公司接受委托,根据国家有关国有资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,为cccc钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后,将其净资产部分出售给cccc股份有限公司、并以剩余的净资产与cccc股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证,并对委估资产和负债在20xx年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下:
二、委托方及资产占有方简介
委 托 方:
cccc股份有限公司简介如下:
注册地址及主要经营场所地址:cccc
法定代表人:cccc
注册资本:10,400万元
cccc股份有限公司(股票简称:石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准,由济柴厂作为独家发起人,以募集方式设立的股份有限公司。该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票,并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。
该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料,机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。
截止2000年12月31日,该公司总股本10,400万股,其中流通股为3,250万股,总资产47,662、46万元,净资产17,796、93万元,2000年度实现净利润520、43万元,每股收益0、05元,净资产收益率2、92%。该公司最大股东为cccc厂,其现持有石油济柴7,150万股,占总股本68、75%。
资产占有方:cccc钢管钢绳厂
cccc钢管钢绳厂简介如下:
企业名称:cccc钢管钢绳厂
注册地址:
法定代表人:
注册资本:壹亿贰仟柒佰柒拾万元
经济性质:cccc钢管钢绳厂为全民所有制企业,是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。
经营范围:主营:钢管,钢丝,钢绳及制品,紧固件,阀门,铆焊产品,机械设备及配件,以上产品相关技术的出口,所需原料、技术的进口,进料加工和“三来一补”业务。兼营:汽车运输,来料加工,机械加工,钢材,房屋租赁。
简要历史:
50年代末,随着大庆等油田的发现,油田建设所需物资供应紧张,为了满足油田开发的需要,使进口物资充分利用,减少不必要的、损失,石油工业部决定筹建一个钢管加工厂,在这样的情况下,该厂于1958年建成,原名为石油工业西北供应办事处咸阳转运库钢管加工厂。1960年9月,直接隶属于石油工业部领导。
成为独立核算的部属企业后,更名为石油工业部钢管加工厂。1961年1月,石油工业部钢绳加工厂由天津迁至咸阳,与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。1971年工厂下放地方领导后,陕西省燃料化学工业局将工厂改名为陕西省cccc钢管钢绳厂。1990年,工厂重新收归原石油部领导。
经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造,该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线,可按不同标准生产规格范围由Φ5、2mm到Φ70mm的30多个品种的钢丝绳。
经过四十年的建设,该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主,同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的国家大型一档企业。去年有偿解除劳动合同工作结束后,现有职工884人,其中,具有中级以上职称的专业技术人员116名。
该厂所属行业为国家基础产业,发展较为缓慢,其产品主要为油田服务。在经过较大规模的技术改造后,该厂产品等级得以提升,产能扩大,除了继续为油田用户提供其产品外,已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。
三、评估目的
为cccc钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后,将其部分净资产出售给cccc股份有限公司、并以剩余的净资产与cccc股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估,对该净资产在评估基准日20xx年8月31日所表现的市场价值作出公允反映,为双方的经济行为提供价值参考依据。
四、评估范围和对象
本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的cccc钢管钢绳厂的资产及相关负债,以剥离后的资产负债表为基础,凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。具体资产类型包括:流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。
纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。
根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求,土地资产不进入本次评估范围。新设公司拟采用租赁方式使用相关土地,有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。
五、评估基准日
根据委托方改制工作的具体方案,本次评估基准日定为:20xx年8月31日。
本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估原则
根据国家国有资产管理及评估的有关法规,我们遵循独立、客观、科学、公正的原则,以及其他一般公允的评估原则,对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。
七、评估依据
本次评估的主要依据有:
(一)评估行为依据
1、《关于cccc钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立cccc钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;
2、《关于cccc钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;
3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。
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经典电力企业资产评估报告模板
电力股份有限公司:
接受贵公司的委托,我们对营口风力发电股份有限公司于评估基准日20xx年6月30
日的股东全部权益价值进行评估,并作如下声明:
1、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
电力股份有限公司
了解营口风力发电股份有限公司
企业股权市场价值项目
资产评估报告书摘要
中同华评报字(20xx)第359 号
电力股份有限公司:
北京中同华资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,分别采用成本法和收益法,按照必要的评估程序,对电力股份有限公司了解营口风力发电股份有限公司股权市场价值涉及的股东全部权益在20xx年6月30日的.市场价值进行了评估。现发表评估结论专业意见如下:
在持续经营的假设条件下,营口风力发电股份有限公司股东全部权益评估价值为
8,329、19万元,比审计后账面净资产减值503、26万元,减值率为5、70%。评估结果见下表:
资产评估结果汇总表(成本法)
金额单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× XX0
流动资产 1 1,153、43 1,149、85 -3、58 -0、31
非流动资产 2 15,005、62 14,505、94 -499、68
其中:长期股权投资 3 0、00 0、00 0、00
投资性房地产 4 0、00 0、00 0、00
固定资产 5 14,935、99 14,167、76 -768、22 -5、14
在建工程 6 69、63 69、63 0、00 0、00
无形资产 7 0、00 268、54 268、54
其中:土地使用权 8 0、00 268、54 268、54
其他非流动资产 9 0、00 0、00 0、00
资产总计 16,159、05 15,655、79 -503、26 -3、11
流动负债 11 669、78 669、78 0、00
长期负债 12 6,656、82 6,656、82 0、00
负债总计 13 7,326、60 7,326、60 0、00
净 资 产 14 8,832、45 8,329、19 -503、26 -5、70
本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况
电力股份有限公司了解营口风力发电股份有限公司企业股权市场价值项目 ·资产评估报告书摘要况与评估基准日相关状况相比发生重大变化,委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用,任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不便或损失,将由评估报告使用者自行承担责任。下列行为,但不仅限于此,均被认为是没有正确地使用本评估报告:
1、将本评估报告用于其他目的经济行为;
2、除国家法律、法规规定外,未经中同华书面同意将本评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中。
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应认真阅读资产评估报告正文并特别关注本报告特别事项说明部分。
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企业资产评估报告
资产评估报告书摘要 评估报告包括正文和附件两部分。是评估机构完成评估工作后出具的具有公正性的结论报告,该报告经过国有资产管理部门或有关主管部门确认后生效。以下是CN人才网我为大家精心搜集和整理的公司资产评估报告书,希望大家喜欢!
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本项目的全面情况及资产评估结果成立的假设和前题、正确评价资产评估结果,请您认真阅读资产评估报告书全文。
XX国际资产评估有限责任公司接受北京天桥XXXX科技股份有限公司的委托,依据国家有关资产评估的法律、法规和政策,本着独立、客观、公正、科学的原则,运用法定或公认的方法及程序,在XX君和会计师事务所审计的基础上对北京天桥青鸟科技股份有限公司转让其持有的XX省广播电视网络有限责任公司25%的股权所涉及的全部资产及相关负债进行了评估。
本公司评估人员在资产占有方有关人员密切配合和大力协助下,对委估资产进行了实地查看与核对、同时进行了必要的市场调研与询证以及我们认为必要实施的其它评估程序,对委估资产在20xx年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映。
本次评估的资产评估申报资料和资产产权证明文件由委托方和资产占有方提供,提供方对资料的真实性、合法性、完整性负责。现将资产评估有关情况及评估结果报告如下:
一、评估目的
本次评估目的是为北京天桥青鸟科技股份有限公司转让其持有的XX省广播电视网络有限责任公司25%的股权所涉及的全部资产和负债提供价值参考。
二、评估范围与对象
本次评估范围是XX省广播电视网络有限责任公司的整体资产。 评估对象为流动资产、固定资产、无形资产、流动负债及长期负债。
评估前总资产为85,462、13万元,负债总额为54,498、60万元,净资产为30,963、53万元。
纳入本次评估的资产与委托评估时确定的资产范围相一致。
三、评估基准日
本项目资产评估基准日为20xx年12月31日。
评估中所采用的计价标准均为基准日时点的价格标准。
四、评估结论
资产评估结果汇总表
评估基准日:20xx年12月31日
资产占有单位:XX省广播电视网络有限责任公司 金额单位:人民币万元
项 目 帐面价值 调整后帐面值 评估值 增加值 增值率%
A B C D=C-B E=D÷B×100
流动资产 42,641、25 42,641、25 42,650、75 9、50 0、02
长期投资 563、08 563、08 286、43 -276、65 -49、13
固定资产 39,088、65 39,088、65 38,111、57 -997、08 -2、50
其中:在建工程 35,692、15 35,692、15 34,104、59 -1,587、56 -4、45
建构筑物 1,925、57 1,925、57 2,407、39 481、82 25、02
机器设备 966、16 966、16 1,094、84 128、68 13、32
无形资产 3,169、15 3,125、15 19,844、00 16,674、85 526、16
其中:土地使用权
其它资产
资产总计 85,462、13 85,462、13 100,892、75 15,430、62 18、06
流动负债 31,235、60 31,235、60 31,235、60 0、00 0、00
长期负债 23,263、00 23,263、00 23,263、00 0、00 0、00
负债总计 54,498、60 54,498、60 54,498、60 0、00 0、00
净资产 30,963、53 30,963、53 46,394、15 15,430、62 49、83
法 人 代 表:
中国注册资产评估师:
中国注册资产评估师:
XX国际资产评估有限责任公司
二○XX年XX月XX日
绿色工厂/绿色产品是什么？
什么是绿色工厂?
绿色工厂是指实现了用地集约化、原料无害化、生产洁净化、废物资源化、能源低碳化的工厂。
绿色工厂的申请流程如何?分三步走!
第一步,创建绿色工厂并进行自评价工作。工厂依据绿色工厂的评价指标,逐项进行自我对照,看是否满足相关要求。其中可重点关注“可再生能源的利用”、“能源管理体系认证”“温室气体核查”、“节水评价”等多项指标。在完成创建工作后,根据工信部发布的“绿色工厂自评价报告模板”完成《绿色工厂自评价报告》。
第二步,选择权威的相关进购进行第三方《绿色工厂自评价报告》现场审核和评价,并根据评价结果在工信部发布的“绿色工厂第三方评价报告模板”的基础上完成《绿色工厂第三方评价报告》。
第三步,各级主管部门进行评审、筛选及上报工作。这部分工作则无需企业参与。工信部根据《绿色工厂自评价报告》和《绿色工厂第三方评价报告》发布推荐名单,层层提交县级、市级、省级、国家级工信部,最后将组织专家进行评审,评选出国家级绿色工厂。
评选绿色工厂,不仅可以得到国家扶持,同时也是企业对自身生产工作进行整顿,有利于以后的持续发展。如果企业条件允许,不妨积极争取。绿色工厂评选难度不小,一旦入选,同样也是企业自身实力的体现。通标中研标准化研究院做过很多不同行业的绿色工厂标准。
影响评估报告模板
影响评估报告模板
影响评估报告模板, 评估报告,一般是指评估师根据相关的评估准则的要求,在履行必要评估程序后,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的。下面是影响评估报告模板。
影响评估报告模板1
环评报告表
1、项目概况
1、1拟建项目概况
项目名称:吉林亚泰水泥有限公司四线水泥回转窑增加使用替代性燃料项目;
建设性质:扩建,资源综合利用;
建设地点:吉林亚泰水泥有限公司位于长春市双阳区山河街道办事处,老厂区(共四条生产线)位于羊圈顶子村黑瞎岗,五、六生产线新厂区位于五家村,本项目位于老厂区内
建设单位:吉林亚泰水泥有限公司;
建设内容:依托现有生产设施,不新增任何设备和投资。目前,四线回转窑年使用替代性燃料(漆渣)7500t、a,替代烧成用煤4500t、a,本项目新增使用长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司以漆渣、含油污泥、涂装废水处理污泥、乳化液污泥、废蜡、废胶、带PVC胶废弃物、废活性炭、含油废擦布等废物生产替代燃料替代烧成用煤,新增使用替代性燃料15000t、a,合计使用替代性燃料22500t、a,新增替代烧成用煤9000t、a,合计替代烧成用煤XX500t、a。
项目总投资:不需新增投资;
项目总工期:本项目没有土建工程,不需增加设备,待长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司扩建工程投产后及本项目报告书批准后即可开始运行。
工程占地:不新增占地。用原有的密闭储存间及受料仓。密闭存储间占地面积30m2,容积250m3,受料仓占地为8m,容积为10m3。
1、2建设规模
本项目年运行时数由1500h增加到4500h,替代燃料使用量由7500t、a增加到22500t、a,小时使用量不变,仍为5t、h。
2、工程分析
2、1主要生产工艺流程
本项目使用替代性燃料替代亚泰水泥公司老厂区四线回转窑部分烧成用煤,颗粒状替代性燃料由位于长春市的长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司供给。
由有危废运输资质的密闭专用罐车直接运输至老厂区四线预热器厂房内,卸入在1楼设置密闭储存间(250m3)内的密闭罐封装,密闭容器通过在5楼顶部加装电动葫芦,调至在四楼的受料储仓,仓下配备液压闸阀,经受料储仓下板式喂料机喂入窑尾预热器中,经预热器进入分解炉和回转窑作为燃料燃烧。主要工艺流程及排污示意图见图2-5。
2、2主要生产设备
存储设备:密闭储存间1个(250m3,包括5m3的密闭罐)、受料仓(10m3)1座,给料设备:板式喂料机1台、电动葫芦1套。
上述设备均为现有设备,本项目不新增设备。
运输设备:有危废运输资质单位-一汽运输公司负责,密闭专用罐车2辆(30t、辆)。
2、3替代性燃料的来源及种类
长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司拟在长春市西新工业集中区新建厂区,分三期实施危险废物综合利用项目,其中:一期工程为再生溶剂生产项目,二期工程为替代性燃料(简称EBS)生产和洗桶,即将现有EBS车间和洗桶车间搬迁至新厂区,并扩大生产规模;
三期工程主要是分拣车间和污泥脱水预处理车间,即将收集、暂存各类危险废物分拣车间和脱水预处理车间也搬迁至新厂区,脱水预处理车间对可作为替代性燃料的含水危险废物进行脱水减量化预处理。
长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司危险废物综合利用项目环境影响报告书已于20XX年9月28日通过长春市环保局的批复(长环建[20XX]77号)。替代性燃料(EBS)扩建项目预计20XX年年底建成投产。
长春一汽综合瑞曼迪斯环保科技有限公司扩建后作为替代性燃料(EBS)的废物种类及其数量详见2-1。
2、4主要污染物产生和排放情况
2、4、1施工期
没有土建工程,没有施工期污染问题。
3、环境质量现状监测与评价
3、1大气环境质量现状监测与评价
项目所在区域环境空气质量较好,非采暖期评价区域内五个监测点位的PM10、TSP、SO2、NO2的日均浓度均符合GB3095-20XX《环境空气质量标准》中二级标准要求,主要污染物均有较大环境容量。
3、2水环境质量现状监测与评价
区域地表水体-肚带河平水期水质状况已不能满足GB3838-2002《地表水环境质量标准》中III类标准要求,其主要超标污染物为COD、BOD5。肚带河的汇入对饮马河水质有一定影响,但影响程度较小。
3、3声环境质量现状监测与评价
声环境现状评价表明,厂界各个监测点均可满足3类区标准要求。
4、环境影响分析
4、1环境空气影响
本项目使用替代性燃料替代部分烧成用煤,回转窑窑尾废气中粉尘和NOx排放浓度和排放量不会增加,因此,不会增加环境空气TSP、PM10、NO2的浓度和污染程度,窑尾废气中SOx排放量会略有降低,削减量约为0、06t、a,因此,本项目增对环境空气质量的污染贡献和影响很小,环境空气中PM10、NO2、SO2仍会符合二级标准要求。
由于废气中二恶英、重金属排放浓度明显低于新排放标准要求,通过80m高烟囱排放,对周边环境空气影响和污染贡献也会很小。
4、2环境风险影响
本项目颗粒状替代性燃料采用密闭专用罐车运输,运输过程中基本不会洒落到公路上,即使发生交通事故,由于罐车密闭较好,也不会发生泄露,运输路线经过的主要河流为伊通河和肚带河,均不是饮用水水源地保护区等环境敏感区,因此,本项目不会带来替代性燃料泄露污染公路沿线环境的风险污染问题。
5、环境保护措施分析
5、1废气治理措施
四线回转窑窑尾废气目前采用静电除尘器除尘,为了满足HJ662-20XX《水泥窑协同处置固体废物环境保护技术规范》和《水泥工业大气污染物排放标准》(GB4915-20XX)中有关要求,建议更换布袋除尘器,企业已将除尘器的更新改造工程列入20XX年工作计划,预测20XX年完成。
5、2替代性燃料运输中环保措施与建议
替代性燃料中主要成分漆渣虽不属于HJ、T169-2004《建设项目环境风险评价技术导则》中剧毒危险性物质、一般毒性危险物质,也不属于易燃、易爆危险性物质和爆炸危险性物质。但颗粒状漆渣仍属于危险废物,故提出如下建议:
⑴鉴于废漆渣中含一定的水份,必须进行预处理,制成易于替代烧成用煤的颗粒状替代性燃料;
⑵为避免汽车运输过程中替代性燃料洒落而污染环境,运输车辆必须采取防漏措施,本项目现有2台30t的密闭专用罐车是完全可行的。
⑶本项目替代性燃料运输的密闭专用罐车应在长春市环保局和双阳区环保局备案登记。
⑷替代性燃料运输中若发生交通事故,造成替代性燃料外泄,除正常向交通部门报警处置外,还应向长春市环保局或双阳区环保局的环保110报告,及时采取收集措施,不能使替代性燃料随意丢弃。
5、3替代性燃料临时储存中环保措施与建议
因替代性燃料主要成分--漆渣等均属于危险废物,必须符合GB18597-2001《危险废物贮存污染控制标准》中有关危险废物贮存的要求,本项目替代性燃料为颗粒状固体,不具有腐蚀性、反应性、感染性,提出如下建议:
⑴不能在厂区内露天装卸和堆放替代性燃料。
⑵本项目替代性燃料由罐车直接运入预热器厂房内,且在厂房内设置密闭储存间(250m3)、密闭罐封装和受料仓,避免替代性燃料的流失,符合标准规定,因此,利用现有的储存措施是可行的
影响评估报告模板2
房地产开发项目风险评估报告
武汉某房地产开发项目
风险评估报告
武汉某房地产开发有限公司
20XX年6月
1、项目概况
1、1项目简介
项目的位置和规模
1、2项目现状及周边情况
项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带,所以地势比较平坦,但地势较低,海拔高程在10-XXM(黄海高程)左右,土方工程以填方为主。
目前,在这一区域开发的楼盘主要分布情况
目前项目范围内有
15、20路公交车路过,水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备,而且随着项目的建设日趋完善。 1、3 项目主要内容
项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米,规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料,本次项目建设内容如下(具体建筑面积以施工图为准):分项列出。 1、4总投资构成
(1)土地出让金及契税;
(2)工程建设费用:包括建筑、安装工程费用及小区配套费; (3)其他费用:主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等; (3)资金贴息费用:主要为建设期资金成本费用。 1、5 项目的实施方案 1、5、1项目运作模式
本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值,以达到效益的最大化。 1、5、2内部管理方式
由开发公司负责项目总体运作,总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建设(具体办法根据公司制度另行制定)。
1、5、3 进度计划 项目控制工期:
首批商品房上市预售在0年0底,上市量约0万平方米
2、项目风险分析
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。它是进行房地产开发和经营的基础,其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中,收益与风险是同时存在的,特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资,风险更是在所难免。 2、1项目的政策风险
2、2金融风险
房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关资料分析表明,大部分房地产投资中,贷款一般都占总投资的50%以上,有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的,主要取决于企业的融资能力和金融市场的环境变化。
(1)融资能力不足
在该项目运作中,需投入的资金量非常大,如此大的资金投入量,单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。因而,自有资本都是项目投资中的少部分,大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。项目运作的负债比例比较高也是不争事实。
为保障项目的顺利运作,开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键,如果公司对自己的再融资能力估计不足,而盲目开工,必然会产生资金链断裂的风险。
(2)货币利率变化的风险
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。
国家和地区的货币利率波动是经常的、动态的,特别是在全国或全世界性的金融危机期间,其货币利率波动幅度非常大,货币利率波动对项目的建设成本影响较大,直接关系到项目盈利水平的高低。
当利率上升时,房地产开发商和经营者的资金成本会增加,消费者的购买欲望随之降低。因此,整个房地产市场将形成一方面生产成本增加;另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。
2、3项目控制风险
在该项目运作中,开发公司对项目建设的整体控制能力是决定投资成败的关键,由于项目建设周期内存在着自然、经济、社会、人为等因素的不确定性,必然隐含着一些投资风险,在项目控制中,主要存在以下几种风险。
(1)成本控制风险
房地产开发与其他项目建设一样,受原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险。同时,房地产开发也有其自身的特殊性。
(2)建设工期、质量、安全控制的风险
工程能否在规定的工期内按照合同约定的质量、安全标准完工,将直接关系到房地产公司的投资盈利。作为一个开发项目,控制项目工期、安全、质量也是成本控制的重要环节。
如工期不能按照合同要求,或者是工程的安全、质量出现问题,一方面资金占用时间延长,资金成本增大;另一方面,会造成房屋销售合同交房时间的违约而引发赔偿;更重要是会造成社会上的不良反应,使企业的信誉受到损害。
2、4项目的经营风险
经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如市场分析能力、管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。 (
1)市场风险。
市场风险是指由于房地产使擦黑能够的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场,由于房地产的不可移动性,房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场,垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。
例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。
(2)购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化,造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险,在市场经济体制中,需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的,受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响,如果整体市场上需求下降,将会给房地产投资商经营者带来损失。
(3)资金变现风险
资金变现风险,就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的,一般来说,储蓄存款、支票等的变现性能最好,股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之,房地产投资的变现性能较差。
房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币,从而给房地产经营者带来损失。
(4)商业风险。
商业风险是房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险,是多种因素综合作用的结果,这些因素作用具有不确定性。
但投资者仍可通过各种手段对商业风险进行防范,例如投资者可以通过抵押贷款的方式,利用固定利率将投资部分风险转移给银行。投资者也可以通过委托物业管理的方式,将投资的部分商业风险转移给物业管理公司。
2、5其他不可抗力风险
由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
3、项目投资风险防范措施
3.1对房地产市场进行全面的调查,作出科学的预测
仔细分析房地产开发周期并预测其变动,选择最佳开发时机;分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化,以及早投资开发具有价值增长潜力的地块;
充分了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化,是限制还是鼓励,特别对近期出台的《国六条》以及建房部建住房[2006]165号文件的精神我们都进行了专业的分析;同时,要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化,以确定开发项目和开发规模;
要利用一切可能得到的信息资料,充分考虑到其他开发项目的竞争,尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。对现有的安庆市新城东苑项目进行系统的可行性研究分析,并选择在适当的时候开发适当的项目,抓住机遇,这样既可以创造效益,又可以大大减少不必要的风险投资费用。
3、2 采用多样化(或组合化)投资
3、3 以财务方式控制风险
(1)通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位。将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位,从而减少自己的风险责任。实行项目股份化和项目风险抵押承包,将经营风险分散到全体股东身上。
(2)通过向保险公司投保,以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式,一直是处置风险的主要手段。
(3)增加融资渠道,加强与当地商业银行的合作以取得良好的贷款信誉度,加大房屋预售力度,所得预售款项重新投入项目的工程建设。同时通过“宏图”计划 也为项目的融资提供了更多的资金来源。
3、4科学规划、合理定位,提高品味,促进销售
房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据充分的市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,可以作为指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。
我们根据安庆市的实际情况,高起点、高起点地对项目进行了市场定位,做大做强,力争将该项目做成一流品味、一流环境的综合居住社区,并以此来带动销售,真正做到一流的品牌,成为本地区的开发企业的领头军。
3、5通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
例如,利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。
3、6 加强管理,缩短工期
尽早完成开发项目,以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的'风险。并在开发过程中加强项目管理,控制成本,保证安全、质量。
此外,还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据企业自身的资产负债能力与获取资本的能力,合理确定开发方式。
4、结论
总之,房地产投资是一种特殊的投资方式,投资周期长、投资量大、收益大,同时投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点也造成风险大。
但只要我们针对不同类型、不同概率和不同规模的风险,采取相应的措施和方法,就能避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。通过以上种种风险分析以及应对措施的设计,对于安庆市新城东苑的开发项目我们相信有能力规避主要风险,并将次要风险减到最低程度,力争将该项目建成安庆一流的居住社区。
影响评估报告模板3
土地开发项目风险评估报告
江山市土地开发项目风险评估报告
根据省、市关于重大事项稳定风险评估相关文件精神,为进一步做好土地开发工作,切实从源头上预防和减少重大事项实施过程中的社会稳定风险,现对江山市土地开发工程项目风险评估情况报告如下:
一、项目风险评估内容
(一)项目合法性评估
1、风险评估内容。项目建设的规划和出台符合国家法律、法规和规章;符合党的路线方针政策;符合上级党委和政府制定的规范性文件精神;所涉政策调整、利益调节的法律、政策依据充分;符合法定程序。
2、风险评价。项目合法性风险低。
3、风险分析及预防措施。项目经过充分可行性论证,严格按照有关规定办理手续,程序合法,手续齐全。
(二)项目合理性评估
1、风险评估内容。项目建设的规划和出台符合科学发展观的要求;反映大多数群众的意愿;兼顾群众的现实利益和长远利益;兼顾各方利益群体的不同诉求;遵循 公开、公平、公正原则。
2、风险评价。项目合理性风险低。
3、风险分析。江山市所有项目规划方案坚持注重本地实际情况。项目规划区域内的基础设施和公共服务设施配套及亮化工程基本完善,保证居民生活和出行便利。因此,江山市土地开发整理项目规划
方案结合实际,能够改善提高农村收入水平,营造良好的发展环境。
(三)项目可行性评估
1、风险评估内容。项目建设的规划和出台征求了相关部门专家、乡镇村领导和群众的意见;并为绝大多数群众接受和支持;符合本地经济社会发展总体水平;相关政策具有连续性和严密性;出台的时机成熟;实施方案周密、完善、具体可操作。
2、风险评价。项目可行性风险低。
3、风险分析。江山市土地开发项目地理位置优越,利于开发。项目区周边规划用地功能性质明显,有利于项目区业态布置。也能提升基地周边用地的价值,为乡镇发展做功,符合经济社会发展。
(四)项目区环境问题评估
1、风险内容评估。土地开发项目建设内容包括方田建设、灌溉排水系统建设、田间道路建设和 防护林网建设。方田建设包括土地平整、修筑梯田等工程措施,建设过程中会使 地形、植被、表层土壤结构发生变化,同时,还会影响径流条件;
灌溉排水工程 建设为项目区提供了抵御洪涝和干旱的保障,对于提高土地的生产力有重要的作用,但是也会对项目区土壤水分条件和径流条件产生影响;田间道路建设对当地居民的出行会造成一定的影响,防护林建设会改变土壤的覆盖条件。
2、风险评价。项目区环境影响风险低。
3、风险分析。在明确项目主要环境问题后,根据生态学原理和其他相关的方法制定相应的环境保护措施对项目建设的环境影响问
题进行补救。确定主要的解决思路,在规划设计中制定切实可行的措施,避免发生破坏环境的严重后果。所以环境影响风险低。
(五)项目可控性评估
1、风险评估内容。项目建设的规划和出台不存在可能引发群体、性事件的苗头性、倾向性问题;不存在其他可能影响社会稳定的隐患;有相应的预测预警措施和应急处置预案;有化解矛盾的对策措施。
2、风险评价。项目可控性风险较低。
3、风险分析。江山市土地开发工程在施工过程中可能会对当地居民带来干扰,影响其正常的生活与通行,因此有可能引发居民的不满情绪,这需要在施工过程中及进做好解释工作。另外,项目实施过程中,可能使当地居民失去短期内收益,影响收入从而抵制项目进行。项目区的土地征用工作,制定有征地补偿方案,给予合理的经济补助,做到合理保障,因此项目可控性风险较低。
二、已经和正在采取的风险防范措施
1、加强领导,健全制度。
为使工作顺利进行,市土地整理中心在加强领导的同时,制定了两项工作制度,来保证此项目的顺利实施。一是每日碰头会制度。
土地整理中心每天召开碰头会,对已做过的工作和下一步要做的工作进行梳理,制定出具体工作计划和措施。二是领导挂帅制定,对于项目建设过程中遇到的大的、难的问题,土地整理中心主要领导要亲自到现场指挥工作,研究制定对策,能现场解决的,当场予以解决;
不能当场解决的,经土地整理中心领导班子研究决定,及时制定方案,尽快解决。
2、宣传发动、制度保障。
乡镇政府周密制定宣传计划, 充分发动党员、干部、在职人员做好宣传发动工作,以确保项目顺利推进。另一方面,项目施工后,乡镇政府会及时召开附近居民代表会,通报项目建设情况、建设规模,是否会产生扰民问题,一旦发生这样问题,如何及时协调处理等问题与居民进行沟通,取得居民的支持,并制定切实可行的预防措施进行管理。
3、协调、配合、通力合作。
项目实施后,涉及到许多部门及单位,为此市土地整理中心及时召集相关人员会议,统一思想,明确目标,多部门协调配合,通力合作。不管是镇包村干部、村委会领导班子,还是项目施工公司、项目监理公司工作人员,大家统一思想,统一标准,密切配合,齐心协力攻克难关。
三、总体评估结论
综合评价,江山市土地开发项目符合法律法规,符合党和国家的方针政策,符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划要求,对生态环境没有影响,社会稳定风险程度低,已经采取的和下一步将采取的系列风险防范措施,可以很大程度地起到降低以致消除社会风险的效果。
土地整理中心20XX年4月28日
